“Vivir” de la renta y ser líder del negocio inmobiliario, la nueva apuesta de Grupo Argos

Colombia.- A principios de abril, deberá concluir la debida diligencia de los activos inmobiliarios que reunirán Grupo Argos y Conconcreto.

Se trata de uno de los primeros pasos para consolidar fondo que, inicialmente, asciende a unos 1,3 billones de pesos y tendrá cerca de 700 mil metros cuadros de predios, tanto en operación como en desarrollo, particularmente, en el Valle de Aburrá e inmediaciones de Bogotá.

La meta, a la vuelta de cuatro años, es que el valor de esos activos se duplique (2,6 billones de pesos), al disponer 300 mil metros cuadrados para arriendo en áreas comerciales, industriales, bodegas y oficinas. “Eso nos llevaría a estar en primer o segundo lugar como fondo privado de inversión inmobiliaria en el país”, comentó José Alberto Vélez Cadavid, presidente de Grupo Argos, en diálogo con EL COLOMBIANO.
Hasta ahora, la holding invirtió en varios centros comerciales en proyectos como el caso de Viva (Villavicencio), con el Éxito, la tercera etapa de Mayorca (Sabaneta) o Aventura (Parque de los Deseos, Medellín). “Pero no podemos quedarnos con participaciones minoritarias y así fue que se llegó a configurar la alianza con Conconcreto, anunciada en diciembre”, explica Vélez.

Así Grupo Argos va camino a consolidar desde su matriz en un negocio que paralelo al de desarrollo urbanìstico de la filial Situm, apalancado en macrolotes en zonas de alto potencial como el norte de Barranquilla, sur de Cali y para fines turísticos, en la isla de Barú (Bolívar), principalmente.

Lo que deviene de la alianza con Conconcreto también será otro hito en la historia de este conglomerado antioqueño. Se suma a que Cementos Argos logró en la última década la mayor inversión de una compañía colombiana en Estados Unidos y hoy es líder en ciudades como Dallas, Houston y Atlanta.

También se transformó un portafolio de inversiones diversas en la cuarta generadora de electricidad del país (Celsia). Ya se tiene con la subsidiaria Compas la única red de puertos multipropósito de Colombia sobre las dos costas. Y ahora depura y pone a punto sus activos carboníferos, manejados por la filial Sator, para evaluar si los vende, una opción que no descarta Vélez.

Sobre el negocio inmobiliario, el aplazamiento de la emisión de acciones preferenciales, el secreto para seguir creciendo ingresos a doble dígito, la venta de Isagén, la reforma tributaria y hasta de sus planes de retiro del cargo habló el presidente del Grupo Argos:

¿Qué sigue en la creación del portafolio inmobiliario?

“Hecha la debida diligencia de los inmuebles, se armará la estructura, se define cómo operará la organización y sus integrantes. Al final habrá un fondo como vehículo, a través de esquema fiduciario, un patrimonio autónomo o una SAS (sociedad simplificada por acciones) y una compañía que administre los inmuebles, propiedad por partes iguales de Grupo Argos y Conconcreto”.

¿Cuáles oportunidades se abren con esta alianza?

“En el caso de los centros comerciales se mantiene la propiedad y arrienda a terceros, pero además se puede definir la mezcla óptima de oferta que tendrán. Entonces hay doble negocio: la renta y valorización del inmueble, y la administración del mismo”.

¿Por qué no entró el Grupo Éxito en ese esquema?

“El Grupo Casino (francés y dueño mayoritario) decidió que le apostaban en solitario al negocio inmobiliario en Colombia y desarrollar la oferta que tiene que ver con galerías o centros comerciales alrededor de sus almacenes. Pero nosotros queremos otras posibilidades como hoteles, oficinas corporativas o bodegas comerciales”.

Pero la alianza con el Éxito se mantendrá?

“Evidentemente continúa en los proyectos de interés para ambas partes”.

Teniendo el fondo inmobiliario en marcha, ¿Conconcreto será el que construya los proyectos?

“Uno de los puntos importantes que acordamos es que Conconcreto no tiene la exclusividad en la construcción de los proyectos conjuntos”.

De otro lado, ¿por qué desistieron de la emisión de acciones preferenciales por un billón de pesos?

“Una razón sencilla: los bajos precios de las acciones en la Bolsa (de Valores de Colombia). Por eso no es el momento porque estaría entregando una parte importante de la empresa a un precio muy barato, así como cuando la acción está muy alta y el mercado también castiga una emisión. Tengo que casi corroborado que se anuncia al mercado que nos fue bien o mal y la acción no lo refleja, porque como es una Bolsa pequeña y poco profunda, obedece más a señales de macroeconomía. Si por cualquier razón unos fondos internacionales deciden vender un paquete de acciones de cualquier empresa, la acción baja”.

¿Y hay necesidad de esos recursos frescos ahora?

“Realmente, no, por eso con tranquilidad decidimos postergar la emisión”.

Aplaza los planes de expansión en cementos y energía o sustituir deuda cara por barata?

“La plata de emisión es más barata y se aprovecha, pero en el caso del Grupo, igual la deuda está muy bien estructurada. Tampoco se frena la expansión en Centroamérica ni Porvenir II (central hidroeléctrica), pues Celsia tiene los recursos. En cementos, ahora en expansión con la planta de Sogamoso (2,3 millones de toneladas-año adicionales), son 500 millones de dólares y lo puede hacer, máxime cuando son muy buenas las perspectivas de Estados Unidos”.

Se descartó que Argos entrara a Brasil mediante los activos que debe desinvertir las cementeras Lafarge y Holcim en su fusión, ¿México sigue en el radar?

“Las experiencias de inversionistas internacionales en Brasil han sido difíciles y tampoco esos activos nos hacían mucho sentido. México es muy interesante, más ahora con la recuperación de Estados Unidos y para muchos ya es más competitivo que China”.

¿Y cómo prevé el ingreso a ese mercado?

“No es fácil llegar a construir una planta cero kilómetros, tampoco es nuestro estilo, más bien buscar activos que estén a la venta y se ajusten a la estrategia”.

¿Eso será en 2015?

“Aún no tenemos algo a la vista, pero queremos llegar”.

Pero, ¿no se voltea la torta con la reapertura de la venta de la participación de la Nación en Isagén?

“Está descartado de nuestros planes. La vida sigue. Nos metimos con los activos en Panamá y Costa Rica, unos 700 millones de dólares. El mismo proyecto hidroeléctrico Porvenir II, en el oriente de Antioquia, construirlo vale 800 millones de dólares para generar con una capacidad instalada de 352 megavatios”.

¿En qué circunstancia contemplaría revisar el tema de Isagén?

“En la remota posibilidad de que quien la adquiera venda algún activo particular, pero es muy difícil ver que alguien compre para despiezar”.

En el caso de Porvenir II, ya pagaron la multa por no poder entrar en 2018, ¿para cuándo estaría generando energía?

“Antes de 2020 no estará listo. Ahí nos demoramos en obtener la licencia ambiental, sumando tiempos de la construcción. Aún faltan muchos pasos previos como la propiedad de tierras, complejísimo por el tema de desplazados en la región y saber qué es un predio baldío, o no. Obviamente no se ha bajado la bandera y buscaremos tener todos los permisos. Además con la entrada en operación de Hidrosogamoso (Isagén, Santander), ya viene El Quimbo (Emgesa, Huila) y más adelante Hidroituango (EPM, Antioquia), habrá exceso hídrico para generar energía hasta 2020. Pero Porvenir es un proyecto de largo plazo, no me inquieta y se abrirá la oportunidad de concretarlo”.

Mientras eso pasa, al fin en enero pasado entró en operación la minicentral Bajo Tuluá (luego de atentados de la guerrilla en 2012 y que debía estar para marzo de 2013): ¿qué lecciones le deja ese proyecto?

“Hay proyectos muy complejos que tienen sobrecostos, contingencias y eso es una realidad que enfrentan por igual empresas mineras, de energía y muchas más. De hecho, ahora con la construcción de una línea de energía redundante entre Calima y Buenaventura (luego de los atentados que dejaron sin luz al puerto), pues han surgido ‘pseudorrepresentantes’ de las comunidades y se ha presentado la invasión de la franja por donde pasará. Y mientras salen permisos ambientales y demás, ya 300 viviendas se asentaron a lo largo del trazado de la línea”.

¿Qué ha hecho frente al Gobierno con ese dolor de cabeza y el de las licencias ambientales?

“El presidente Santos y los ministros son conscientes de la situación. Desafortunadamente, nuestra legislación en consulta con comunidades y licencias ambientales, a veces, se vuelve más estricta y rígida que la de los países más desarrollados. Y segundo, ese tipo de requisitos, que son fundamentales para hacer bien un proyecto, también son fuentes de corrupción. Evidentemente las licencias y permisos son necesarios, pero que se hagan bien, a tiempo”.

Al ver los resultados de 2014, con crecimientos de 18% en ingreso, 17% en flujo de caja (Ebitda) y 27% en utilidades, uno se pregunta, ¿y dónde está el secreto para lograrlo cuando se habla de señales adversas en la economía?

“En la coherencia mantenida en los últimos 10 años con una estrategia, pensando más en el largo que en el corto plazo. Independiente de las coyunturas, los resultados se van dando. Si uno se pone a pensar solo en cómo está la acción o los resultados del trimestre, se pierde el horizonte de una sana mezcla de geografías y economías, desarrolladas y no desarrolladas”.

¿Cómo ha incidido la devaluación del peso frente a un dólar cada vez más fuerte?

“No es un tema relevante. En el caso de Cementos Argos, la mayoría de la operación está en economías muy dolarizadas. Nuestra industria no es importadora de insumos ni gran exportadora de producto. El año pasado, cuando dijeron que el cemento colombiano era, en dólares, el más caro de América Latina, pues estábamos en un escenario de revaluación, pero ahora es el más barato de la región. El cemento no se transa como uncommoditie”.

¿Cuál es el impacto en el crecimiento de ingresos de Cementos Argos con la ampliación que lleva a cabo en varias de sus plantas?

“Solo la inversión de 93 millones de dólares que se hace en mejorar las plantas de Ríoclaro, Nare y Cairo (900 mil toneladas de más), se puede recuperar a la vuelta de tres años. La de Sogamoso es mucho mayor, en otras condiciones y el retorno de la inversión será entre 10 y 15 años. Todas son inversiones de largo plazo y muy eficientes”.

De otro lado, ¿qué pasó con las desinversiones en el negocio de carbón?

“A través de Sator (filial dueña de activos carboníferos), desinvertimos en cinco minas subterráneas en Boyacá y Antioquia (Nechí y Amagá) y hubo sustitución patronal por parte de quienes compraron, que son personas serias. Solo nos quedamos con una mina a cielo abierto en Córdoba, a la que se le han hecho estudios de tipología de carbón y cantidad de reservas, evaluando la posibilidad de un proyecto de generación de energía, una carboeléctrica”.

¿La asumiría Celsia?

No necesariamente. Celsia ha dicho que no quiere estar en carbón y tiene sus propios estudios frente a qué hacer, si le apuesta mejor a crecer más en Centroamérica o prioriza el proyecto Porvenir II. A pesar de que Grupo Argos sea dueño de la mina y tenga el control accionario de Celsia, se respeta esa decisión y eso es un mensaje claro para los accionistas minoritarios: las decisiones se toman pensando en función de la empresa y no del dueño mayoritario”.

Entonces, ¿la matriz se quedará con esa mina y eventual carboeléctrica?

“Lo que tiene pensado Sator es tener claras las reservas, la mina en operación, y un proyecto listo de carboeléctrica para determinada generación y ciertas características”.

¿Pero Grupo operará el proyecto o piensa venderlo?

“Estamos analizando si es más para desinvertir, pero en el momento adecuado. La idea es tenerla bien preparada”.

Cambio de tercio, ¿cómo luce 2015 para Grupo Argos?

“El tema cementero, inmobiliario portuario, incluso el de energía, tendrán un crecimiento superior al promedio de la economía. Además el Gobierno no está tocando, en medio del ajuste fiscal, las inversiones de infraestructura”.

¿Para repetir crecimiento a doble dígito?

“Seguimos en doble dígito, somos optimistas. Este año se verá el impacto de las adquisiciones de Celsia en Centroamérica, y año completo para lo último que compró Argos en Estados Unidos (activos de Vulcan Materials, en La Florida)”.

Hay algo esperanzador con las vías de cuarta generación (4G) que ya se adjudicaron?

“Aún no hemos llegado con las firmas ganadoras a negociar el suministro de cemento. Pese a los bajos precios del petróleo, esperamos que no sean todas construidas en capa asfáltica y, al ser vías concesionadas, puede que se construyan también varias en concreto, que implica mucho menos mantenimiento. Pero estamos desde ya muy preparados”.

¿Será posible que las obras arranquen en 2015?

“Quizá a finales de año, pero con seguridad en 2016, pues ahora están en estructuraciones financieras, temas de contratos, compra de predios, licencias ambientales y demás”.

¿Cuál es el impacto de la última reforma tributaria en Grupo Argos?

“En las cuentas hechas, la tasa efectiva subió unos diez puntos, de un 54 a 64 por ciento (sobre utilidades), es mucho”.

¿Y el Impuesto al Patrimonio (hoy Impuesto a la Riqueza)?

“Lo veníamos pagando y siempre pensamos que lo íbamos a tener por más tiempo, pues en Colombia no hay nada transitorio en tema de impuestos. Evidentemente nos pega duro y ya lo incluimos en nuestras cuentas por el hecho de tener que, contablemente, ponerlo todo este año, es un tema de las nuevas normas internacionales de información financiera (Niif)”.

¿Ve con buenos ojos la comisión que trabaja en la llamada “reforma estructural”?

“Está conformada por gente muy preparada y puede haber una propuesta mucho más competitiva frente a países similares como México, Chile y Perú. Tengo optimismo y confío en que salga un buen proyecto”.

Por último, ¿ha pensado o está preparando su retiro de la presidencia de Grupo Argos?

“Tengo una decisión de retiro, no tengo la fecha pero será en un plazo prudente y corto. La decisión de la Junta de poner una edad de retiro es muy sana. Soy de los que piensan que unas presidencias muy largas no son buenas para las compañías y se debe abrir espacio a nuevas generaciones y mentalidades”.

Fuente: http://www.elcolombiano.com/